Het kopen van een huis is een van de grootste beslissingen in je leven. Er komt veel bij kijken en een van de belangrijkste onderdelen is het regelen van je hypotheek. Misschien voelt het overweldigend: termen als annuïteiten, rentevaste periodes en eigen inbreng vliegen je om de oren. Maar geen zorgen! In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat je te wachten staat. Van de eerste bezichtiging tot het zetten van je handtekening onder de hypotheekakte.
Wat kun je lenen? Je maximale hypotheek berekenen
Voordat je begint met huizen kijken, wil je natuurlijk weten hoeveel je kunt lenen. Banken bepalen dit aan de hand van je inkomen, je vaste lasten, eventuele schulden en de waarde van het huis. Maar hoe werkt dit precies?
Factoren die je maximale hypotheek beïnvloeden:
- Bruto jaarinkomen: Dit is de basis voor de meeste hypotheekberekeningen. Hoe meer je verdient, hoe meer je kunt lenen.
- Looptijd van de lening: Meestal kies je voor een looptijd van 30 jaar.
- Rentepercentage: Hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen.
- Schulden of andere financiële verplichtingen: Heb je al een studieschuld of een andere lening? Dit heeft invloed op je leencapaciteit.
Tip: Een goede indicatie van je maximale hypotheek krijg je door online tools van hypotheekverstrekkers te gebruiken, maar voor een compleet beeld is een gesprek met een hypotheekadviseur verstandig.
De verschillende hypotheekvormen
Als je een hypotheek gaat afsluiten, moet je kiezen uit verschillende vormen. In Nederland zijn er grofweg twee hoofdvormen: de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.
Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je iedere maand hetzelfde bedrag aan de bank. In het begin bestaat dit bedrag voornamelijk uit rente en los je maar een klein deel af. Naarmate de tijd vordert, wordt het omgekeerde waar: je betaalt steeds meer af op de lening en minder rente.
Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, waardoor je totale maandlasten dalen. In het begin betaal je veel rente, maar dit wordt snel minder omdat je lening steeds kleiner wordt.
Welke vorm het beste bij je past, hangt af van je situatie en toekomstplannen. Voor starters die lagere maandlasten willen in het begin, kan een annuïteitenhypotheek aantrekkelijk zijn. Als je juist snel van je schuld af wilt, kan een lineaire hypotheek interessanter zijn.
Wat is een rentevaste periode?
Een ander belangrijk aspect bij het afsluiten van je hypotheek is de rentevaste periode. Dit is de periode waarin je rentepercentage vaststaat. Hoe langer je kiest voor een rentevaste periode, hoe meer zekerheid je hebt over je maandlasten. Maar er is ook een keerzijde: bij een lange rentevaste periode is de rente vaak iets hoger.
Veel mensen kiezen een rentevaste periode van 10 of 20 jaar. Maar ook kortere of langere periodes zijn mogelijk. Denk goed na over hoe je je financiën de komende jaren ziet ontwikkelen. Verwacht je dat de rente gaat stijgen, dan kan een langere periode aantrekkelijker zijn.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een regeling die zorgt voor extra zekerheid bij het kopen van een huis. Deze garantie biedt de geldverstrekker de zekerheid dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald als je bijvoorbeeld je huis gedwongen moet verkopen door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid. NHG kan ook leiden tot een lagere rente omdat de bank minder risico loopt. Maar wat zijn precies de voordelen en voorwaarden?
Voordelen van NHG:
- Lagere rente: Hypotheken met NHG hebben vaak een lagere rente.
- Risicobeperking: Bij gedwongen verkoop kun je onder voorwaarden kwijtschelding van de restschuld krijgen.
NHG is beschikbaar voor hypotheken tot een bepaald bedrag, en er zijn voorwaarden aan verbonden zoals het type woning en het doel van de lening (bijvoorbeeld verbouwing). Vraag hiernaar bij je hypotheekadviseur om te zien of je in aanmerking komt.
Rentemiddeling en boeterente
Stel, je hebt een hypotheek afgesloten met een hoge rente, en de huidige rente is flink gedaald. Dan kan rentemiddeling of het oversluiten van je hypotheek een optie zijn om te profiteren van de lagere rente. Maar hoe werkt dit precies?
- Rentemiddeling: Hierbij wordt het oude hoge rentepercentage gemengd met het nieuwe, lagere rentepercentage. Hierdoor krijg je een nieuw gemiddeld tarief dat lager is dan je oorspronkelijke rente.
- Boeterente: Als je kiest voor het volledig oversluiten van je hypotheek, kan de bank je een boete opleggen om de gederfde rente-inkomsten te compenseren. Deze boeterente kan hoog zijn, maar soms is het toch voordelig op de lange termijn.
Rentemiddeling kan interessant zijn als je niet meteen een grote boeterente wilt betalen, terwijl oversluiten vaak een betere optie is als de rente significant lager is en je de boeterente in één keer kunt betalen.
Hypotheek voor starters vs. doorstromers
Er zijn aanzienlijke verschillen tussen het kopen van een huis als starter en als doorstromer. Als starter op de woningmarkt heb je vaak minder eigen vermogen, wat het lastiger maakt om de kosten koper en het benodigde eigen geld op te hoesten. Daarom zijn er speciale regelingen en subsidies voor starters, zoals startersleningen of schenkingen van familie.
Doorstromers, mensen die al een woning hebben en naar een volgende woning verhuizen, kunnen vaak profiteren van de overwaarde van hun oude huis. Dit betekent dat ze een deel van de opbrengst van de verkoop van hun vorige woning kunnen gebruiken als eigen inbreng voor hun nieuwe huis, wat zorgt voor lagere maandlasten of de mogelijkheid om een groter huis te kopen.
Kortom, starters en doorstromers hebben verschillende financiële mogelijkheden en uitdagingen. Het is daarom belangrijk om te begrijpen wat je opties zijn, afhankelijk van je positie op de woningmarkt.
Overwaarde en tweede hypotheek
Wanneer je woning in waarde stijgt, ontstaat er overwaarde. Dit betekent dat je huis meer waard is dan de hypotheek die erop rust. Maar wat kun je met die overwaarde doen?
- Verbouwing financieren: Veel huiseigenaren gebruiken overwaarde om hun huis te verbouwen, zoals het plaatsen van een dakkapel, een nieuwe keuken of verduurzaming.
- Tweede woning kopen: Als je droomt van een vakantiewoning of een investering in een tweede woning, kun je de overwaarde gebruiken om dit te financieren.
Het opnemen van overwaarde betekent vaak dat je een tweede hypotheek moet afsluiten, waardoor je maandlasten kunnen stijgen. Het is belangrijk om je goed te laten adviseren over de gevolgen en kosten hiervan.
Eigen geld inbrengen: hoe zit dat?
Sinds de invoering van strengere hypotheekregels kun je niet meer de volledige koopsom van je woning lenen. Je moet altijd een deel eigen geld inbrengen. Dit eigen geld gebruik je bijvoorbeeld voor:
- Kosten koper: Dit zijn de kosten voor de notaris, de overdrachtsbelasting en eventuele makelaarskosten.
- Verbouwingen: Wil je de badkamer of keuken direct aanpakken? Dit moet je vaak zelf financieren.
Een vuistregel is dat je tussen de 6% en 10% van de koopsom aan eigen geld nodig hebt. Gelukkig kun je tegenwoordig ook een schenking van ouders gebruiken of je eigen spaargeld inzetten.
Hypotheekrenteaftrek: belastingvoordeel op je hypotheek
Een van de grootste voordelen van het hebben van een hypotheek is de hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat je de betaalde rente kunt aftrekken van je belastbaar inkomen. Hoe werkt dit?
Stel, je betaalt € 12.000 per jaar aan hypotheekrente en je zit in het 37% belastingtarief. Dan kun je 37% van die € 12.000 terugkrijgen van de belasting. Dit betekent een belastingvoordeel van € 4.440 per jaar. Let wel: de regels rondom hypotheekrenteaftrek veranderen, en het percentage waartegen je mag aftrekken wordt langzaam afgebouwd.
De stappen van een hypotheekaanvraag
Nu je weet wat voor hypotheek je wilt en hoeveel je kunt lenen, is het tijd om de aanvraag te starten. Dit verloopt in een aantal stappen:
- Oriëntatiegesprek met een hypotheekadviseur: Hier bespreek je je wensen, inkomenssituatie en maak je een eerste berekening.
- Verzamelen van documenten: Denk aan salarisstroken, werkgeversverklaring, overzicht van eventuele leningen, en je identiteitsbewijs.
- Ingediende aanvraag bij de bank: De bank beoordeelt je aanvraag, je kredietwaardigheid en de waarde van het huis.
- Definitieve offerte ontvangen: Als de bank akkoord is, krijg je een offerte die je nog moet ondertekenen.
- Naar de notaris: Zodra alles rond is, ga je naar de notaris voor het tekenen van de hypotheekakte.
Wat doet een hypotheekadviseur?
Veel mensen kiezen ervoor om een hypotheekadviseur in te schakelen. Dit kan via een onafhankelijke adviseur of via je bank. Een hypotheekadviseur helpt je om de juiste keuzes te maken, onderhandelt eventueel over betere voorwaarden en regelt de aanvraag bij de bank. Dit kost natuurlijk geld, maar kan je ook veel tijd en zorgen besparen.
Quote van bekende Nederlandse financiële expert Annemarie van Gaal: “Het afsluiten van een hypotheek is geen beslissing die je zomaar neemt. Vergelijk verschillende aanbieders en wees niet bang om kritisch te zijn tijdens gesprekken met banken of adviseurs.”
Let op de verborgen kosten
Bij het kopen van een huis en het afsluiten van een hypotheek komen er altijd meer kosten kijken dan je in eerste instantie verwacht. Naast de kosten koper moet je rekening houden met:
- Taxatiekosten
- Bouwkundige keuring (indien van toepassing)
- Hypotheekadvies- en afsluitkosten
- Verzekeringen, zoals een opstalverzekering
Door hier vooraf rekening mee te houden, kom je niet voor onverwachte verrassingen te staan.
Meestgestelde vragen over hypotheken
1. Kan ik mijn hypotheek oversluiten als de rente daalt?
Ja, dit kan vaak, maar houd er rekening mee dat hier kosten aan verbonden zijn. Denk aan boeterente. Laat je adviseren om te kijken of dit in jouw situatie gunstig is.
2. Wat gebeurt er met mijn hypotheek als ik ga scheiden?
Bij een scheiding moet de hypotheek vaak opnieuw worden bekeken. Eén van de partners kan het huis overnemen of het huis wordt verkocht.
3. Kan ik als zzp'er een hypotheek krijgen?
Ja, ook als zzp'er kun je een hypotheek krijgen. Wel kijken banken vaak naar je inkomenshistorie van de afgelopen drie jaar en kan het zijn dat je iets meer eigen geld moet inbrengen.
4. Hoeveel invloed heeft mijn studieschuld op mijn maximale hypotheek?
Je studieschuld wordt meegenomen bij de berekening van je maximale hypotheek, maar de invloed hangt af van de hoogte van de schuld en de aflossingstermijn.
