De huizenmarkt is de afgelopen jaren flink veranderd. De prijzen stijgen, en het is voor velen steeds moeilijker geworden om een eigen huis te kopen. In reactie hierop besluiten steeds meer mensen om samen met vrienden of familie een woning te kopen. Dit kan een slimme manier zijn om de lasten te delen, maar er zijn ook juridische zaken waar je rekening mee moet houden. Het kopen van een huis met anderen vereist namelijk meer dan alleen een goede band; duidelijke afspraken en juridische zekerheid zijn essentieel om problemen in de toekomst te voorkomen.
In dit gaan we in op de belangrijkste juridische aspecten waar je op moet letten als je samen een huis koopt. Hoe zorg je ervoor dat alles goed geregeld is, en wat gebeurt er als de situatie verandert? Dit zijn de belangrijkste zaken om te overwegen.
1. Eigendomsverhouding: wie bezit welk deel?
Een van de eerste dingen die je moet bespreken is de eigendomsverhouding. Dit gaat over wie welk percentage van de woning bezit. Je kunt bijvoorbeeld besluiten om de kosten en het eigendom 50/50 te verdelen, maar het kan ook voorkomen dat de een meer inbrengt dan de ander. In dat geval kun je ook een andere verdeling afspreken, bijvoorbeeld 70/30.
Dit wordt vastgelegd in een akte van verdeling of in de koopakte zelf. Het is verstandig om dit goed te regelen, omdat het later problemen kan voorkomen. Stel dat één van de eigenaren zijn aandeel wil verkopen, dan is het belangrijk om duidelijk te hebben welk deel van de opbrengst naar wie gaat.
Een notaris kan helpen bij het opstellen van deze akte en adviseren over een eerlijke verdeling, gebaseerd op de inbreng van elk van de kopers.
2. Hypotheek: gezamenlijke of individuele lening?
Als je samen een huis koopt, is het ook belangrijk om goed na te denken over de hypotheekvorm. Er zijn twee opties:
- Gezamenlijke hypotheek: Hierbij zijn alle kopers gezamenlijk verantwoordelijk voor de volledige hypotheek. Dit betekent dat als één persoon zijn deel niet kan betalen, de andere persoon of personen verantwoordelijk zijn voor het volledige bedrag. Dit brengt dus extra financiële risico’s met zich mee.
- Individuele lening: In sommige gevallen is het mogelijk om een eigen deel van de hypotheek af te sluiten, maar dit hangt af van de hypotheekverstrekker. Dit kan handig zijn, omdat je zo alleen verantwoordelijk bent voor je eigen deel van de schuld.
Welke optie het beste is, hangt af van je financiële situatie en de afspraken die je met elkaar maakt. In beide gevallen is het verstandig om advies in te winnen bij een hypotheekadviseur.
3. Samenlevingscontract of koopovereenkomst?
Als je samen een huis koopt, ben je waarschijnlijk nog geen formeel partnerschap aangegaan (zoals trouwen of een geregistreerd partnerschap). Daarom is het aan te raden om een samenlevingscontract of een koopovereenkomst op te stellen. Dit zijn juridisch bindende documenten waarin afspraken staan over hoe jullie met elkaar samenwonen en wat er gebeurt als één van jullie besluit te vertrekken of bij overlijden.
In een samenlevingscontract of koopovereenkomst kun je onder andere de volgende zaken regelen:
- Hoe worden de woonlasten verdeeld?
- Wat gebeurt er als iemand zijn deel niet meer kan betalen?
- Hoe wordt het huis verdeeld bij een eventuele verkoop?
- Wat gebeurt er als één van de eigenaren komt te overlijden?
Een samenlevingscontract wordt vaak opgesteld door een notaris en biedt een stuk zekerheid. Het voorkomt dat er onduidelijkheden ontstaan over wie wat bezit en wat de verantwoordelijkheden zijn.
4. Wat gebeurt er bij verkoop?
Het kan gebeuren dat één van de eigenaren zijn aandeel in het huis wil verkopen. Dit kan zijn omdat hij of zij verhuist, financieel krapper komt te zitten of simpelweg een andere keuze maakt. In dat geval is het belangrijk om te weten wat jullie afgesproken hebben.
Het is verstandig om in een vroeg stadium afspraken te maken over:
- Voorrangsrecht: Hebben de andere kopers het eerste recht om het deel van de vertrekkende eigenaar over te nemen?
- Waardebepaling: Hoe bepalen jullie de waarde van het huis bij verkoop? Dit kan bijvoorbeeld via een taxateur of marktwaarde.
- Kostenverdeling: Wie draagt de kosten van eventuele verkoop of verbouwing?
Door deze zaken van tevoren vast te leggen, voorkom je dat er later onenigheid ontstaat over de verkoop van het huis.
5. Testament en overlijdensrisicoverzekering
Niemand denkt er graag over na, maar wat gebeurt er als één van de mede-eigenaren komt te overlijden? Het is verstandig om hierop voorbereid te zijn. Er zijn verschillende manieren om dit goed te regelen:
- Testament: In een testament kun je vastleggen wie jouw deel van het huis erft als je komt te overlijden. Dit is vooral belangrijk als je samen met vrienden koopt, omdat de wet in dat geval geen duidelijke regeling biedt.
- Overlijdensrisicoverzekering: Een overlijdensrisicoverzekering zorgt ervoor dat de nabestaanden financieel gedekt zijn als één van de eigenaren overlijdt. Met de uitkering kan bijvoorbeeld het resterende deel van de hypotheek worden afgelost.
Het is verstandig om samen met een notaris en financieel adviseur te bekijken welke optie het beste bij jullie situatie past.
6. Conflicten en geschillen: wat als je er niet uitkomt?
Soms kunnen er conflicten ontstaan, bijvoorbeeld over de verkoop van het huis of over geldzaken. Het is dan goed om van tevoren vast te leggen hoe jullie dit soort geschillen oplossen. Je kunt bijvoorbeeld in de koopovereenkomst een clausule opnemen waarin staat dat jullie bij conflicten een mediator inschakelen of naar de rechter stappen als het echt niet anders kan.
Het is ook mogelijk om vooraf afspraken te maken over een exit-strategie, voor het geval de samenwerking niet meer werkt. Dit geeft rust en duidelijkheid voor alle partijen.
Kopen met een partner versus vrienden of familie
Het kopen van een huis met een partner verschilt op een aantal belangrijke punten van het kopen met vrienden of familie. Wanneer je met een partner een huis koopt, ben je vaak automatisch juridisch aan elkaar verbonden, bijvoorbeeld door een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Dit betekent dat veel zaken, zoals eigendomsverdeling, erfrecht en belastingvoordelen (zoals de hypotheekrenteaftrek) wettelijk vastgelegd zijn. Dit is vaak minder ingewikkeld, omdat de wet veel zaken standaard regelt voor partners.
Bij het kopen met vrienden of familie ligt dit anders. In deze gevallen ben je niet automatisch juridisch aan elkaar verbonden en moeten veel zaken contractueel vastgelegd worden. Je zult bijvoorbeeld expliciet afspraken moeten maken over de eigendomsverhouding, wie welke lasten draagt en wat er gebeurt bij een eventueel vertrek of overlijden van één van de eigenaren. Ook is er in het geval van overlijden geen automatisch erfrecht, wat betekent dat zonder testament de wettelijke erfgenamen aanspraak maken op het deel van de overleden eigenaar. Dit maakt het juridisch complexer, en het is dan ook aan te raden om meer tijd te besteden aan goede contracten en afspraken bij de aankoop met vrienden of familie.
Veelgestelde vragen
1. Kan ik mijn deel van het huis verkopen zonder toestemming van de andere eigenaren?
Nee, je hebt toestemming nodig van de andere eigenaren om jouw deel te verkopen. Het is belangrijk om hierover afspraken te maken in een samenlevingscontract of koopovereenkomst.
2. Wat gebeurt er met het huis als één van de eigenaren komt te overlijden?
Als dit niet goed is vastgelegd in een testament, bepaalt de wet wie het huis erft. Dit kan tot problemen leiden, vooral als er meerdere mede-eigenaren zijn. Daarom is het verstandig om dit goed te regelen met een testament of overlijdensrisicoverzekering.
3. Moet ik een notaris inschakelen bij het kopen van een huis met vrienden of familie?
Ja, het is sterk aan te raden om een notaris in te schakelen. De notaris kan helpen bij het opstellen van de koopakte, een samenlevingscontract en andere juridische documenten die belangrijk zijn bij gezamenlijke aankoop.
4. Hoe zit het met de belastingaangifte als je samen een huis koopt?
Bij de aankoop van een huis met anderen moet je vaak belastingtechnische zaken regelen, zoals de verdeling van de hypotheekrenteaftrek. Dit is afhankelijk van de eigendomsverhouding en de afspraken die jullie maken.
5. Kunnen we later de eigendomsverhouding nog aanpassen?
Ja, in overleg en met een notaris kun je later de eigendomsverhouding aanpassen. Dit kan handig zijn als er bijvoorbeeld verbouwingen zijn gefinancierd door één van de eigenaren.
