De waarde van een woning is het bedrag dat de markt ervoor over heeft. De meest nauwkeurige manier om deze waarde te achterhalen zonder of voordat een daadwerkelijke verkoop plaatsvindt is een taxatie door een gecertificeerd taxateur. De taxateur stelt na inspectie een taxatierapport op, dat afhankelijk van het doel hierna nog wordt gevalideerd door het NWWI. In het taxatierapport worden zoveel mogelijk zaken meegenomen die van invloed kunnen zijn op de woningwaarde. De taxatierapporten zijn grotendeels gestandaardiseerd en moeten ondubbelzinnig en duidelijk zijn, zodat het ook voor leken te begrijpen is.
1. Doel van de taxatie
Als eerste moeten de opdrachtgever en de taxateur overeen komen met welk doel de taxatie wordt verricht. In de meeste gevallen wordt de marktwaarde vastgesteld, het geschatte bedrag waarmee na redelijke inzet een koper gevonden zou moeten worden. Maar ook andere waarden, waaronder executiewaarde of beleggingswaarde, kunnen als leidraad genomen worden. De gekozen basis voor het rapport kan een grote invloed hebben op de taxatiewaarde, om die reden mag hier geen misverstand over bestaan.
2. Object en onderhoudstoestand
Na het vaststellen van het doel van de taxatie wordt de woning zelf bezocht door de taxateur. Op basis van visuele waarneming en informatie uit het kadaster, de bouwtekening en het eigendomsbewijs worden allerlei aspecten van de woning zelf vastgesteld. Zo wordt het type woning (appartement, maisonnette, etc.), bouwjaar, bouwmaterialen en constructie en de indeling vastgesteld. Daarnaast wordt ook veel aandacht besteed aan de staat van het onderhoud en gerealiseerde en geplande verbouwingen. Voor het bepalen van de oppervlakte van de woning wordt gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde meetmethode: de Meetinstructie. In de Meetinstructie wordt onder meer gedefinieerd wat wel en wat niet mee mag tellen als gebruiksoppervlakte. Tot slot wordt vastgesteld of het huis wordt bewoond door de eigenaar of door derden, een lopende huurovereenkomst kan van invloed zijn op de waarde.
3. Omgeving
De waarde van een woning wordt in grote mate bepaald door omgevingsfactoren zoals locatie en voorzieningen. De taxateur omschrijft om die reden zo nauwkeurig mogelijk de omgeving waarin het onroerend goed zich bevindt. Indien bekend kunnen toekomstige ontwikkelingen in de omgeving, zoals de aanleg van een snelweg of de sloop van een vervuilende fabriek, worden meegenomen in de waardebepaling. Ook zal de taxateur officiële rapporten over de milieutechnische omstandigheden, waaronder grondverontreiniging of de aanwezigheid van asbest, inzien.
4. Privaat- en publieksrechtelijke aspecten
Naast een omschrijving van het object en de omgeving wordt ook inzicht verkregen in de juridische gesteldheid van de woning. Hiervoor gebruikt de taxateur onder meer gegevens uit het Kadaster en het eigendomsbewijs. De rechten en verplichtingen van de eigenaar van de woning, zoals erfpacht, VvE bijdragen, recht van overpad, etc. worden vastgesteld. Ook publiekrechtelijke aspecten worden nader benoemd, zoals het bestemmingsplan en andere eisen van de gemeente en of de woning is aangewezen als monument.
5. Objectvergelijking
Wanneer de omschrijving van alle aspecten van de woning zo volledig mogelijk is, zal de taxateur aan de hand van de eigen kennis en ervaring, evenals een vergelijking met vergelijkbare verkochte objecten uit de buurt, een schatting maken van de taxatiewaarde. Het is daarbij zeer van belang dat de taxateur de juiste objecten kiest om als vergelijking te dienen, onzorgvuldig gekozen vergelijkingsmateriaal kan een vertekend beeld van de waarde scheppen. De marktkennis en ervaring van de taxateur spelen hierbij een belangrijke rol. Hoe zorgvuldig en volledig een taxatierapport ook is, uiteindelijk kan de werkelijke verkoopprijs door marktfactoren altijd afwijken van de taxatiewaarde.
